Что такое инвестиционная деятельность основные этапы и правовое регулирование инвестиционной деятельности

Результата инвестиционной деятельности при строительстве

Обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений

Настоящее Пособие подготовлено с целью упорядочения процесса разработки предпроектной документации — обоснования инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений и обеспечения реализации постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 N 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации"*.

* На территории Российской Федерации документ не действует. Утратил силу на основании постановления Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 года N 145, здесь и далее по тексту. — Примечание изготовителя базы данных.

Пособие содержит рекомендации по составу и содержанию разделов обоснования инвестиций в строительство предприятия, здания и сооружения, сведения, уточняющие состав исходных данных, предложения по системе форм и таблиц с определенной номенклатурой показателей для проведения многофакторного экономического, финансового и коммерческого анализа инвестиционного проекта.

Пособие разработано авторским коллективов ФГУП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект" в составе: к.т.н. В.И.Пулико, к.т.н. Н.Н.Павлов, к.т.н. В.Х.Хачатурьян, инж. С.С.Зверлов, к.т.н. Устинова А.И.

Пособие предназначено для широкого круга специалистов, участвующих в инвестиционно-строительной деятельности: проектно-изыскательских организаций, служб заказчика (инвестора), органов государственного управления всех уровней, экспертных органов, служб местной администрации и государственного надзора, инжиниринговых и консалтинговых фирм, банков, финансово-кредитных организаций, страховых фирм, а также общественных организаций и объединений.

Предисловие

Практическое пособие по обоснованию инвестиций в строительство предприятий, зданий, сооружений базируется на действующем законодательстве и соответствующих нормативно-правовых актах Российской Федерации, отечественном и зарубежном опыте проведения технико-экономических исследований и обоснований инвестиций, с учетом новых законодательных и иных нормативных правовых актов: Земельного кодекса Российской Федерации, Трудового кодекса Российской Федерации, федерального закона "Об охране окружающей среды", постановления Правительства от 27.12.2000 N 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации". Пособие ориентированно на систему показателей, критериев и унифицированных методов оценки эффективности проектов, содержащихся в "Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов", утвержденных Минэкономикой России, Минфином России и Госстроем России решением от 21 июня 1999 г. N ВК 477.

Принятая в Пособии структура разделов позволяет решать все задачи, связанные с эффективным размещением инвестиций во все объекты строительства.

Приведенная в Пособии номенклатура данных и показателей характеризует достаточно полно структуру затрат, а следовательно объем средств, требуемых для реализации проекта. Однако указанная номенклатура носит открытый характер и может быть уточнена и дополнена с учетом отраслевой специфики объекта и (или) особых условий строительства.

Материалы Пособия ориентированы на разработчиков обоснований инвестиций в строительство объектов, вместе с тем документ может быть полезен всем субъектам инвестиционной деятельности в строительстве при решении возложенных на них задач.

Краткое содержание вопросов, которые рекомендуется решать на основе материалов Пособия, приведен в таблице 1.

Субъекты инвестиционной деятельности

Краткое содержание вопросов, которые рекомендуется решать на основе материалов Пособия

Состав исходной информации и данных, требуемых для составления Обоснований инвестиций;

основные вопросы, требующие своего решения в каждом из разделов Обоснований инвестиций;

матричные формы сбора и обработки данных и информации, позволяющие наиболее полно определить все инвестиционные издержки, связанные с разработкой и реализацией инвестиционного проекта;

номенклатура показателей, на которые следует ориентироваться при оценке эффективности инвестиционного проекта и методологические принципы их расчета.

Оценка объемов работ, по проведению Обоснований инвестиций;

составление задания на разработку Обоснований инвестиций по конкретному объекту;

оценка полноты и достаточности проделанной работы Проектировщиком при составлении Обоснований инвестиций;

оценка аргументированности выводов и предложений Обоснований инвестиций о целесообразности реализации инвестиционного проекта;

проведение работ по предварительному согласованию места размещения объекта и получения соответствующих разрешительных документов на проведение проектно-изыскательских работ;

подготовка проектов эмиссии акций.

Специалисты органов управления всех уровней

Оценка целесообразности выделения бюджетных средств для реализации инвестиционного проекта при проведении конкурсов по размещению инвестиционных ресурсов;

оценка целесообразности предоставления налоговых и иных льгот по проектам, затрагивающим интересы города, региона или всей России.

Специалисты экспертных органов, служб местной администрации и государственного надзора

Оценка полноты и достаточности обосновывающих материалов, подтверждающих экологическую и санитарно-эпидемиологическую безопасность принимаемых технологических и других решений при предварительном согласовании места размещения объекта и оформлении Акта выбора площадки (трассы) для строительства.

Инжиниринговые и консалтинговые фирмы

Определение сферы своей деятельности и специализации при оказании инжиниринговых услуг на прединвестиционной стадии.

Оценка объема данных, сведений и графических материалов, имеющихся в Обоснованиях, которые можно использовать для составления тендерной документации, при размещении заказа на проведение работ на конкурсной основе.

Специалисты банков, финансово-кредитных организаций и страховых фирм

Оценка финансовой устойчивости и платежеспособности будущего предприятия при принятии решения о кредитовании реализации инвестиционного проекта и определение страховых рисков.

Представители общественных объединений и организаций

Оценка экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности будущего предприятия;

оценка социальных последствий реализации инвестиционного проекта.

Пособие имеет рекомендательный характер. Замечания и предложения по дальнейшему совершенствованию Пособия просьба направлять по адресу: 125057, Москва, Ленинградский проспект, 63, Федеральное государственное унитарное предприятие "ЦЕНТРИНВЕСТпроект" (ФГУП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект") Госстроя России. Контактный телефон: (095) 157-60-87, тел./факс: 157-46-51.

1. Общие положения

1.1. Практическое Пособие по обоснованию инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (в дальнейшем — Пособие) разработано с целью обеспечения проведения комплексной технико-экономической оценки целесообразности осуществления инвестиций в объекты строительства, выполнения процедур, связанных с предоставлением и выбором земельных участков для строительства в соответствии с действующим законодательством.

Рекомендации Пособия могут быть использованы при составлении коммерческих и инвестиционных предложений, тендерной документации, при разработке аналогичных отраслевых методических документов, отражающих специфику проектируемых объектов и условий осуществления их строительства, реконструкции, расширения и технического перевооружения.

1.2. Пособие содержит рекомендации по оптимальному составу и содержанию обоснований инвестиций в строительство объектов (далее — Обоснование инвестиций), уточнению и детализации состава исходных данных с указанием источников их получения, предлагает систему форм и таблиц с определенной номенклатурой показателей для проведения многофакторного анализа экологической безопасности, финансовой устойчивости, коммерческой и экономической эффективности инвестиционного проекта для принятия обоснованного инвестиционного решения или получения убедительных доказательств о нецелесообразности инвестиционного проекта вообще (в данный момент, на данной площадке, в данных условиях и т.д.).

1.3. Рекомендации настоящего Пособия ориентированы на круг вопросов, подлежащих рассмотрению при создании новых основных фондов. Вместе с тем в значительной степени они могут быть использованы при реконструкции, расширении и техническом переоснащении действующих предприятий. При этом могут возникнуть дополнительные вопросы, связанные с оценкой эффективности функционирования существующего производства, проведением инженерной диагностики состояния технологического оборудования, строительных конструкций, инженерных систем сетей, связанных с объектом и т.д.

1.4. Разработка разделов Обоснований инвестиций осуществляется с учетом материалов федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской Федерации и местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки и застройки, другой градостроительной документации.

1.5. Материалы Обоснований инвестиций должны содержать:

— анализ конъюнктуры в отрасли, куда предполагается направить инвестиции, оценку социально-экономической ситуации в районе предполагаемого строительства;

— оценку емкости рынка (внутреннего и внешнего) сбыта намечаемой к выпуску продукции; требования к качеству продукции и тенденции изменения ее конкурентоспособности; предложения по стратегии маркетинга;

— обоснование оптимальной мощности предприятий и программы выпуска продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения;

— обоснование выбранных технологии и оборудования, строительных и инженерных решений; структура управления предприятием; предложения по кадровому составу;

— обоснование выбранной площадки строительства;

— оценку воздействия на окружающую природную среду и комплекс мероприятий по обеспечению выполнения экологических ограничений; прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий реализации инвестиционного строительного проекта;

— оценку степени риска инвестиций и мероприятий по минимизации возможных потерь;

— оценку коммерческой, бюджетной (при необходимости) и экономической эффективности инвестиционного проекта; финансовый план; источники и стратегию финансирования.

1.6. Согласно "Положению о проведении государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации" (утвержденному постановлением Правительства РФ 27.12.2000 N 1008), материалы обоснований инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений, являются предпроектной документацией. В соответствии с указанным положением предпроектная документация на объекты, строительство которых осуществляется частично или полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных кредитов и кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, поступающих в качестве государственной поддержки, а также на потенциально опасные и технически особо сложные объекты независимо от источников финансирования и формы собственности подлежит государственной экспертизе до утверждения этой документации. По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, кроме потенциально опасных и технически особо сложных объектов, решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор).

В инвестиционном процессе предпроектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит двух основных этапов:

1-ый этап — определение Цели инвестирования (Инвестиционного замысла)*, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора).

* Рекомендации по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования), РОИС, ГП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект", М., 1997.

Наиболее распространенным вариантом определения целей инвестирования являются:

— выбор наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;

Читайте также:  Рабочая программа учебного предмета Обществознание

— обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый объект и его место строительства с определением предварительных условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора;

— обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый объект с учетом необходимости дополнительных проработок вариантов основных или дополнительных источников финансирования инвестиционной деятельности.

Инвестиционный замысел предназначен для:

— выбора оптимального варианта инвестирования намечаемой деятельности;

— получения от органов власти согласия на дальнейшую подготовку решений по реализации намечаемой деятельности.

На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.

С учетом принятых на данном этапе решений при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места его размещения и осуществлением выбора земельного участка для строительства заказчик направляет в орган исполнительной государственной власти или орган местного самоуправления заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта с необходимыми исходными данными и обоснованиями, которые могут быть представлены в форме Ходатайства о намерениях*.

* Далее — Ходатайство о намерениях.

Состав и содержание Ходатайства о намерениях, а также глубина проработки рассматриваемых в них вопросов зависит от целей и масштаба инвестиционного проекта, сложности объекта инвестирования, условий строительства и других факторов.

Материалы Ходатайства о намерениях должны содержать:

— общие сведения о заказчике (инвесторе);

— заявление с указанием:

— предполагаемого места размещения объекта;

— обоснования примерного размера земельного участка;

— испрашиваемого права на земельный участок;

— основные технические характеристики будущего предприятия (технология, виды и объем продукции);

— потребность в материальных, природных, водных, энергетических, трудовых и др. ресурсах;

— возможное влияние на окружающую среду (прогнозируемые объемы выбросов и сбросов загрязняющих веществ в атмосферу и водные объекты, захоронение отходов, меры по обеспечению экологических норм);

— прогнозируемые сроки реализации инвестиционного строительного проекта.

Данные, приводимые в Ходатайстве о намерениях, должны быть достоверны, так как служат основой для выдачи предварительных технических условий.

После получения предварительного согласования местного органа исполнительной власти на осуществление планируемой хозяйственной деятельности заказчик организует разработку Обоснований инвестиций.

2-ой этап — разработка Обоснований инвестиций на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций.

Выполнению Обоснований инвестиций предшествует формирование заданий на выполнение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций и задания на разработку собственно Обоснований инвестиций.

Проведение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций должно обеспечивать получение необходимых и достаточных материалов (данных) о природных и техногенных условиях намечаемых вариантов мест размещения объекта строительства, определение базовой стоимости строительства, принятие принципиальных объемно-планировочных и конструктивных решений, составление схем размещения строительства, оценки воздействия объектов строительства на окружающую среду.

В процессе разработки Обоснований инвестиций проводится технико-экономическое обоснование создаваемого проекта строительства с необходимыми расчетами (в том числе, при необходимости, с учетом мероприятий по промышленной безопасности опасных производственных объектов согласно приложению 1).

Обоснования инвестиций выполняются в объеме, достаточном для проведения экспертизы предпроектной документации, принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной государственной власти предварительного согласования места размещения объекта (Акта выбора участка), а также при предоставлении необходимой документации для приобретения определенного земельного участка, пользования им или для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

Общая организационно-технологическая схема разработки Обоснований инвестиций в строительство объектов приведена в таблице 1-а.

Источник

Что такое инвестиционная деятельность — основные этапы и правовое регулирование инвестиционной деятельности

Как и множество различных экономических понятий со страниц университетских учебников, инвестиционная деятельность имеет широкое и узкое значение.

Обосновано это тем, что она постоянно расширяет спектр представленных предложений. Еще 30 назад за подобные операции можно было получить проблемы с законом, а сегодня считается престижным быть инвестором нескольких проектов одновременно.

Оглавление:

1. Что такое инвестиционная деятельность

2. Классификация инвестиционной деятельности

  • Финансовое инвестирование
  • Реальное инвестирование
  • Инновационное инвестирование

3. Субъекты инвестиционной деятельности

4. Осуществление инвестиционной деятельности

  • Направление средств в качестве инвестиций
  • Разработка инвестиционного плана
  • Создание объекта инвестиционной деятельности
  • Окупаемость и получение прибыли

5. Закон об инвестиционной деятельности

Что такое инвестиционная деятельность

Рассматривая понятие инвестиционная деятельность в широком смысле, скажу, что это направленные шаги, которые позволяют вкладываться в проекты. Сразу хочу определить: можно вкладывать не только денежные, но еще и другие ценности. Главная задача — обеспечить возврат с неплохим плюсом, поскольку в другом случае это можно назвать благотворительностью или меценатством.

Рассматривая узкое значение этой финансовой деятельности, отмечу, что это один из важнейших инструментов развития любой экономики, как экономики страны, так и небольшого бизнеса по продаже хот-догов.

Мы часто слышим фразу или читаем заглавия в прессе «Наша страна улучшила показатели инвестиционного климата», «Мы преуспеваем в привлечении иностранных инвестиций». Подобные вещи указывают на одно — основные моменты функционирования работают и показывают вполне стабильные результаты.

Разумеется, что подобная направленная стратегия свойственна не только отдельным людям, которые хотят получать дополнительную пассивную прибыль, но еще и самому государству. Аналитические исследования указывают на то, что инвестиционные риски впервые снизились за последние несколько лет в сотрудничестве с иностранными компаниями.

По мнению Руслана Кокарева, исполнительного директора Ассоциации европейского бизнеса, «важно понять и уточнить, что партнерам должно быть максимально удобно работать с проектами» а кроме этого эксперт рекомендует: «Сотрудничая с инвестором, нужно четко понимать, на каком языке он говорит, и специалисты в регионах это понимают».Среди наиболее удачных форм указываются налоговые льготы.

А пока для обычных инвесторов с небольшим капиталом подобные льготные условия не предусмотрены, стоит изучить, какие же бывают виды такой деятельности.

Классификация инвестиционной деятельности

Рассматривая основные виды инвестиционной деятельности, в первую очередь во внимание принимается цель самого вкладчика:

  • Приумножить капитал;
  • Сохранить денежные средства, например, от девальвации.

Согласитесь, постоянное обесценивание национальной валюты само по себе толкает выбрать инвестиции в акции успешных компаний или начинающего бизнеса, чтобы регулярно получать дивиденды. Часто рассматривают вложения в золотые монеты, антикварные вещи или драгоценные камни. Когда «деньги работают» это не может не радовать.

Приумножить капитал можно по-разному: перепродав купленные ранее ценные бумаги, сдав в аренду недвижимость, но самый главный аргумент — рост показателя прибыли.

Наиболее часто выделяют отличия в зависимости от объекта инвестирования — то есть основное направление инвестиционной политики, которая может принести реальный доход.

И здесь, думаю, крайне важно знать все тонкости и подводные камни каждого направления, чтобы сделать правильный выбор и иметь положительные финансовые результаты.

Финансовое инвестирование

Вкладчик покупает бизнес. Разумеется, что это не выглядит, как будто вы приходите в магазин, выбираете компанию и просите ее завернуть в праздничную бумагу.

Подобный способ инвестиций представлен так:

  • Кредиты;
  • Покупка ценных бумаг;
  • Лизинг.

Наиболее часто подразумевается частичное финансовое инвестирование, поскольку купить весь актив акций материально сложно и даже нереально. Но и при этом инвестор получает право голоса, влияет на развитие и, разумеется, получает дивиденды. В процессе выбора учитывается ликвидность вложений и срок окупаемости. Например, одними из популярных долгосрочных инвестиций считаются реальные.

Реальное инвестирование

Основная особенность такой инвестиционной деятельности — направленный поток в уже готовый проект. В большинстве случаев инвестор вкладывает материальные средства, но иногда случаются и варианты нематериальных активов. Основная задача, как и с другими, получение прибыли. Для самого предприятия — это способ улучшить материально-техническую базу, обучить персонал, приобрести землю для строительства новых цехов.

Мне больше всего нравится в этом сегменте вариант покупки футбольного клуба. Фактически, это реальная инвестиция в человеческий актив, а кроме этого достаточно длительный проект по окупаемости, ведь никто не знает, будет ли повелевать Фортуна вашим игрокам.

И пока многие привыкли мыслить классически, на арену стремительно ворвались принципиально новые проекты.

Инновационное инвестирование

Рассматривая такой вариант вложений, первое, что приходит в голову — краудфандинг. А вот то, что сегодня еще более популярно и на слуху — криптовалюта, не только биткоин, но и ряд других результатов майнинга.

Что отличает их на фоне остальных?

  • Как правило, вложение не только в нематериальные активы;
  • Использование современных технологий;
  • Разнообразная география проектов.

Философия такого вложения базируются на двух моментах: реакция или стратегия. Первая, моментально позволяет конкурировать на рынке; стратегическая обеспечивает реальные козыри, но в дальнейшей перспективе. Каждый, кто хочет вложить хоть 100, хоть 1000 долларовв инвестиционный проект, просто обязан знать о субъектах этого процесса.

Субъекты инвестиционной деятельности

Думаю, не открою вам Америку, если скажу, что субъекты инвестиционной деятельности — это непосредственно сами инвесторы, то есть люди, которые готовы и вкладывают капитал в определенный сегмент. Вместе с этим все чаще принято называть исполнителей, пользователей и заказчиков.

Рассматривая каждую категорию, уточню, что характерные особенности заказчиков такие:

Источник

Отдельные вопросы инвестиционного строительства

В настоящее время деятельность по привлечению целевых средств для строительства объектов недвижимого имущества как жилого, так и нежилого назначения регулируется, в основном, такими законодательными актами, как:

  1. Закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
  2. Закон РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений».

Закон № 214-ФЗ «…регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства…». Действие данного закона «…не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается…».

Закон № 39-ФЗ носит более общий характер. Его действие распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. При этом под инвестициями в рамках данного закона подразумеваются «…денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта…»; под инвестиционной деятельностью – «…вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта…»; под капитальными вложениями – «…инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты…». И далее: «…инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план); … срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение…». Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы).

При этом Закон № 214-ФЗ содержит гораздо более жесткие требования и ограничения по деятельности Застройщика, возможности заключения договоров долевого участия, применении мер ответственности за нарушение взятых на себя обязательств и т.п.

Например, в статье 3 сказано, что «…застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка . Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве…».

Кроме того, как сам договор долевого участия, так и договор об уступке прав требования по договору долевого участия подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Меры административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости изложены в статьях 14.28 и 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Из анализа как вышеприведенных норм, так и иных определений, правил и ограничений, установленных данными законодательными актами, можно сделать следующие выводы:

  • в рамках строительства одного объекта со стороны заказчика (застройщика) возможно заключение с различными группами инвесторов (дольщиков) как инвестиционных контрактов, так и договоров на долевое участие в строительстве;
  • в последнем случае предметом договора могут быть как жилые, так и нежилые помещения, а второй стороной по договору – как юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, так и граждане;
  • по инвестиционному контракту предметом договора могут быть также как жилые, так и нежилые помещения, но в качестве второй стороны по договору должны выступать юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели. В случае заключения контракта подобного вида обычными гражданами, достаточно велика вероятность его переквалификации в договор долевого участия, права, обязанности и ответственность по которому будут регулироваться Законом № 214-ФЗ.
  • в случае строительства помещения (как жилого, так и нежилого) юридическое лицо и (или) физическое лицо вправе уступать права требования по договору долевого участия любым лицам, при условии, что права требования новых кредиторов (дольщиков) возникают непосредственно к Застройщику;
  • в случае строительства нежилого помещения юридическое лицо и (или) физическое лицо вправе уступать права требования по договору инвестирования любым лицам;
  • в случае строительства жилого помещения юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель вправе уступать права требования по договору инвестирования только юридическим лицам и (или) предпринимателям.

При отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций следует иметь в виду нормы п.п. 13, 14 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом МФ РФ от 06.05.1999 г. № 32н: «…организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.

Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.

В отношении разных по характеру и условиям выполнения работ, оказания услуг, изготовления изделий организация может применять в одном отчетном периоде одновременно разные способы признания выручки … Если сумма выручки от продажи продукции, выполнения работы, оказания услуги не может быть определена, то она принимается к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по изготовлению этой продукции, выполнению этой работы, оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации…».

В соответствии с вышеуказанными положениями формирование выручки в бухгалтерском учете по услугам заказчика-застройщика может осуществляться по мере готовности или по завершению оказания услуги.

По нашему мнению, предприятию удобней применять метод «по мере готовности». Для этого в инвестиционном договоре необходимо предусмотреть размер вознаграждения в зависимости от этапов и (или) сроков строительства (либо фиксированную сумму, либо процент от сметной стоимости по мере процентной готовности объекта) и порядок сдачи оказанных услуг инвестору (ежемесячно или ежеквартально). При сдаче оказанных услуг инвестору составляется акт выполненных работ и выписывается счет-фактура. В бухгалтерском учете заказчика-застройщика делается запись по дебету счета 08.3 и кредиту счета 90.1.

Рекомендованное нами ежемесячное или ежеквартальное отражение выручки от услуг застройщика в бухгалтерском учете приведет к сближению бухгалтерского и налогового учета.

В любом случае, порядок и момент отражения в учете предприятия доходов и расходов по таким договорам должен быть отражен в приказах об учетной политике.

Для целей налогового учета доходов и расходов следует руководствоваться п.п. 1, 2 ст. 271 НК РФ: «…в целях настоящей главы доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления) . По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)…».

В соответствии со ст. 316 Кодекса по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода на основании данных учета. При этом принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.

Отмененными на сегодняшний день Методическими рекомендациями по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденными Приказом МНС России от 20.12.2002 № БГ-3-02/729, разъяснялось, что в таком случае цена договора может быть распределена налогоплательщиком между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор, одним из следующих способов: равномерно или пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.

При этом, безусловно, на практике достаточно сложно (особенно при наличии значительного количества инвесторов-дольщиков, различий в заключаемых договорах в части их цены и прочих условий, и т.д.) определить как сумму причитающегося заказчику-застройщику дохода, относящегося к текущему отчетному (налоговому) периоду, так и сумму денежных средств, полученных не в рамках целевого финансирования, а в качестве предоплаты. Некоторые организации, возможно, пренебрегают установленным порядком и определяют общую сумму налоговых обязательств по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость только после исполнения инвестиционного проекта в целом. По поводу налога на прибыль подобная методика косвенно поддержана и Письмом Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-03-04/1/734. Что касается налога на добавленную стоимость, то существует прецедент, когда налогоплательщика поддержали судебные органы (Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2005 № КА-А41/4403-05).

По нашему мнению, несоблюдение «равномерности» при расчете данных платежей все равно влечет за собой определенные налоговые риски.

Кроме того, при исчислении НДС возникает еще одна проблема: определять ли налоговую базу исключительно с суммы положительной разницы между полученными от инвесторов средствами и фактическими капитальными затратами по строительству, исчисленной по каждому конкретному договору, заключенному предприятием с участником строительства; или с учетом финансового результата в целом по дому, то есть уменьшая ее на «убыточное» финансирование (которое, как правило, возникает на начальном этапе реализации инвестиционного проекта). Достаточно часто налоговые органы, рассматривая каждый договор целевого финансирования в качестве самостоятельной сделки, требуют рассчитывать этот налог по первому варианту. Однако такой подход не поддерживается существующей арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А).

В соответствии со статьей 251 НК РФ не включаются в доходы предприятия при определении налоговой базы средства, полученные в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования, «…в виде аккумулированных на счетах организации — застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов…».

В соответствии со статьей 11 НК РФ «…счета (счет) — расчетные (текущие) и иные счета в банках, открытые на основании договора банковского счета, на которые зачисляются и с которых могут расходоваться денежные средства организаций и индивидуальных предпринимателей…».

Исходя из буквального толкования данной статьи Налогового кодекса можно сделать вывод, что предприятие – застройщик обязано аккумулировать на счетах (банковских) денежные средства дольщиков (инвесторов) и расходовать их непосредственно на конкретный объект строительства, определенный договором. Аналогичная, по сути, точка зрения содержится и в уже упоминавшемся Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А.

В соответствии со статьей 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы «…в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств…».

При этом моментом возникновения дохода является «…дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись…» (п. 4 ст. 271).

Также следует иметь в виду, что «…налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения…».

Источник



Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

Перед заключением инвестиционного договора проверьте срок разрешения на строительство. Если он может истечь до предполагаемого завершения стройки и ввода объекта в эксплуатацию, инвестор не сможет оформить право собственности на объект.

В статье разобрали этот и еще три вопроса, которые надо проверить перед подписанием договора.

На каком этапе находится строительство объекта

Не заключайте договор инвестирования в отношении такого объекта недвижимости, который на момент подписания уже возведен и введен в эксплуатацию. Суд признает такой договор инвестирования ничтожным.

Пример: суд признал ничтожным дополнительное соглашение к инвестиционному договору. Одной из причин было то, что стороны договорились о невозможном.

На момент подписания инвестиционный объект уже был построен и введен в эксплуатацию, на все помещения были зарегистрированы права собственности третьих лиц.

Желание оформить договор инвестирования в отношении построенного дома возникает из-за того, что стороны пытаются таким образом снизить свое налоговое бремя.

Почти все сделки по реализации нежилой недвижимости, в которых продавцом выступает компания, облагаются подоходным налогом и НДС. Если объектом выступает жилой дом, то организация освобождается от уплаты НДС.

Заключайте инвестиционный контракт в отношении объекта, который еще не построен. В противном случае суд расценит сделку как притворную, которая прикрывает куплю-продажу, чтобы избежать налогообложения.

Верховный суд подтверждает, что договоры инвестирования, которые заключили в отношении построенного объекта, противоречат законодательству.

У кого права на земельный участок

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.

В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.

У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.

Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.

Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.

Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.

Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.

Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.

Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.

Получил ли застройщик разрешение на строительство

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет разрешения на строительство объекта. Если такой документ застройщик не получил, он не вправе вести на земельном участке какие-либо строительные работы.

Также отсутствие необходимой разрешительной документации повлечет в будущем отказ в государственной регистрации права собственности инвесторов на возведенный объект.

Возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до завершения стройки или до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Порядок продления разрешения на строительство предусмотрен законом, но на практике возникает вопрос — как заставить застройщика вовремя подать заявление на продление срока действия этого документа.

Действенным способом воздействия на застройщика будут штрафные денежные санкции за нарушение обязанности по получению или продлению разрешения на строительство. Их нужно включить в договор.

У кого права на объект

Если в ЕГРН нет прав третьих лиц, это не значит, что объект свободен

Не заключайте инвестиционный договор, если у третьих лиц есть права на площади, которые предполагает получить инвестор. Чтобы проверить это, запросите сведения о наличии прав и обременений на возводимый инвестиционный объект из ЕГРН.

Даже если в реестре нет информации о правах третьих лиц и обременениях на возводимое здание или сооружение, это не означает, что объект недвижимости свободен. Инвесторы могут физически не успеть подать документы в госорган на регистрацию и оформить права.

Чтобы обезопасить себя и снизить риски, пропишите в инвестиционном контракте право инвестора на односторонний отказ от договора с возвратом всех вложенных денежных средств, если регистрация его прав будет невозможна по причинам, которые зависят от застройщика.

Источник